Last month we received an email regarding an issue on a urbanisation in Gran Alacant, they have tried everything to get the problem solved but got nowhere so we contacted Mediafinc on their behalf and this is their advice and steps to take to hopefully resolve the situation.

Question:

Sir/ Madam, As home owners in, GA my wife & I are having our lives here ruined by a neighbour who has taken in stray cats. This person has up to six cats & several dogs & the smell is appalling with their urine & faeces. We’ve complained to our president, administrators & local police but nothing has been done. We are desperate for help. Many people here feel the same. This person doesn’t even pay her community fees. She is allowed to do what she wants & this truly ruins our holidays here. Please can you help us? Name supplied

Advice from Mediafinc:

According to the description of his exposition, it should be pointed out that Law 49/1960, of July 21, on Horizontal Property, in its article 7 section 2 states:

“The owner and the occupant of the apartment or premises are not allowed to carry out activities prohibited in the statutes that are harmful to the property or that contravene the general provisions on disturbing, unhealthy, harmful, dangerous or illicit.

The president of the community, on his own initiative or any of the owners or occupants, will require the person who carries out the activities prohibited by this section the immediate cessation of the same, under the warning of initiating legal action.

If the offender persists in his conduct, the President, after authorization by the Board of owners, duly convened for this purpose, may bring against him an action of cessation that, in the case not expressly foreseen in this article, will be substantiated through ordinary judgment.

Once the lawsuit has been filed, together with the accreditation of the mandatory request to the offender and the certification of the agreement adopted by the Board of Proprietors, the judge may order the immediate cessation of the prohibited activity, subject to a violation of disobedience. It may also adopt any precautionary measures necessary to ensure the effectiveness of the order of cessation. The claim must be directed against the owner and, if applicable, against the occupant of the dwelling or premises.

If the sentence is an estimate, it may, in addition to the definitive cessation of the prohibited activity and the compensation for damages, proceed to deprivation of the right to use the dwelling or premises for a period not exceeding three years, depending on the Seriousness of the infraction and of the damages caused to the community. If the offender is not the owner, the judgment may definitively extinguish all of his rights regarding the dwelling or premises, as well as his immediate release.”

We understand that the communications to the neighbor that is provoking this situation have been made in a convincing way, made by both President and Administrator. If this has been the case, it is the responsibility of the Board of Owners to take the agreement to initiate legal proceedings so that it is the Judge who decides on the possible unhealthy activity performed on the property, and who agrees to the immediate cessation.

Another possibility that they can choose is to report the situation to both Health and Animal Protection Associations.

P: Gatos Como propietarios de una casa en G.A., mi esposa y yo nos encontramos en una situación poco agradable, una vecina de la urbanización ha adoptado varios gatos callejeros. Esta persona tiene seis gatos y varios perros, el olor a orina y heces es espantoso. Nos hemos quejado a nuestro presidente, los administradores y la Policía Local, pero no se ha hecho nada. Estamos desesperados y necesitamos ayuda. Muchas personas de la urbanización sienten lo mismo. Esta persona ni siquiera paga los gastos de la comunidad. Se le permite hacer lo que quiere y esto realmente arruina nuestras vacaciones aquí. Por favor, ¿nos pueden ayudar? Nombre suministrad

Respuesta de Mediafinc: Según la descripción de su exposición cabe indicar que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 7 apartado 2 establece:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto de inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

Entendemos que los comunicados hacia el vecino que está provocando esta situación se han realizado de forma fehaciente, realizadas tanto por Presidente como por Administrador. Si esto ha sido así, le corresponde a la Junta de Propietarios el tomar el acuerdo de inicio de acciones judiciales para que sea el Juez quien decida sobra la posible actividad insalubre realizada en la propiedad, y quien acuerde la cesación inmediata.

Otra posibilidad a la que pueden optar, es la de denunciar la situación tanto a Sanidad, como a Asociaciones de Protección de Animales.

MEDIAFINC Enrique Jordán Seva Nº Colegiado Alicante 1.718